청약 가점 계산 방법과 가구원 수별 최고 점수, 무주택 기간 기산일

민영주택 일반공급의 가점제 물량은 무주택 기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점)을 더한 84점 만점 점수로 당첨자를 가립니다. 세 항목 모두 입주자모집공고일을 기준으로 따지므로, 같은 사람이라도 어느 단지의 공고일이냐에 따라 점수가 1~2점 달라질 수 있습니다.

11월 9일(월)부터 경기 평택·시흥·구리 등에서 민영 아파트 특별공급과 1순위 접수가 이어집니다. 이 글은 항목별 점수표, 가구원 수별로 받을 수 있는 최고 점수, 가상 인물 두 명의 계산 예시, 최근 보도된 당첨 최저 가점을 차례로 정리했습니다. 내 점수는 청약 가점 계산기와 항목별 산정 기준에서 바로 계산해 볼 수 있습니다.

청약 가점 항목별 점수표

아래 점수는 「주택공급에 관한 규칙」 별표1을 정리한 청약 일정·경쟁률 사이트의 가점 산정표 기준입니다(11월 8일 확인). 구간의 '1~2년'은 1년 이상 2년 미만을 뜻합니다.

무주택 기간은 1년 미만이면 2점이고, 만 30세 미만 미혼이거나 주택을 가진 경우는 0점입니다. 무주택 기간은 해마다 2점, 통장 가입기간은 해마다 1점씩 오르는 구조입니다.

부양가족에 신청자 본인은 들어가지 않습니다. 혼자 사는 1인 가구는 0명으로 5점을 받습니다.

헷갈리기 쉬운 기준 다섯 가지

점수표보다 자주 틀리는 부분은 기간을 언제부터 세느냐입니다. 사이트 가점 산정 기준에 적힌 내용을 항목별로 옮기면 다음과 같습니다.

• 기준일은 입주자모집공고일입니다. 접수일이나 당첨자 발표일이 아닙니다. 공고일까지 1년 구간을 채우지 못했다면 그 단지에서는 점수가 오르지 않습니다.
• 무주택 기간 기산일. 만 30세가 된 날부터 세고, 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 주택을 가졌다가 처분한 이력이 있으면 기산일이 달라질 수 있어 청약홈 계산기로 따로 확인하는 편이 정확합니다.
• 직계존속 부양가족. 부모·조부모는 신청자가 세대주이고, 같은 주민등록표에 3년 이상 함께 올라 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 부모 가운데 한 명이라도 주택을 가지고 있으면 빠집니다(소형·저가주택 예외가 있습니다).
• 배우자 통장 합산. 배우자 통장 가입기간은 1년 미만 1점, 1~2년 2점, 2년 이상 3점입니다. 본인 점수와 더하되 통장 항목 최고점 17점을 넘지 못합니다.
• 미성년 가입기간. 만 19세 미만에 가입한 기간은 최대 5년까지만 인정합니다(2023년 이전 납입분은 2년 한도).

점수가 같으면 통장 가입기간이 긴 사람이 앞섭니다. 이 동점자 기준은 2024년 3월 25일부터 적용됐습니다.

가구원 수별 받을 수 있는 최고 점수

부양가족 점수는 가구원 수가 정하므로, 무주택 기간과 통장 기간을 모두 채워도 가구 규모마다 상한이 생깁니다. 무주택 32점과 통장 17점을 다 받았다고 가정해 위 점수표로 계산한 값입니다.

뉴시스도 2025년 8월 보도에서 4인 가구 69점, 5인 가구 74점, 6인 가구 79점, 7인 이상 84점을 가구원 수별 최고점으로 제시했습니다. 최근 당첨 가점이 이 기준과 비교해 어디쯤인지 보면 내 점수로 가점제 물량을 노릴 수 있는지 가늠하기 쉽습니다.

가상 인물 두 명으로 계산해 보기

아래 인물은 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 실제 점수는 공고일과 주민등록 사항에 따라 달라집니다.

사례 1. 만 35세 기혼, 자녀 1명. 만 29세에 혼인신고를 했고 줄곧 무주택입니다. 만 30세 전에 혼인했으므로 혼인신고일부터 셉니다. 본인 통장은 9년, 배우자 통장은 3년 됐습니다.

사례 1에서 배우자 통장 3점이 더해져도 합이 17점을 넘지 않으므로 14점이 그대로 인정됩니다. 공고일이 혼인 7년째로 넘어가는 시점 이후라면 무주택 점수는 16점이 됩니다.

사례 2. 만 41세 미혼 1인 가구. 주택을 가진 적이 없고 통장은 16년 됐습니다. 미혼이므로 만 30세가 된 날부터 셉니다.

사례 2는 앞으로 무주택 기간이 15년을 채워도 54점에서 멈춥니다. 부양가족이 늘지 않는 한 가점이 오를 여지가 크지 않으므로, 추첨제 물량이나 특별공급 자격을 함께 확인할 필요가 있습니다.

최근 보도된 당첨 최저 가점

아래는 언론 보도에 나온 사례입니다. 당첨 최저 가점은 주택형과 거주지역(해당지역·기타지역)마다 따로 나옵니다.

세종 두 단지의 최저 가점 69~73점은 4인 가구 최고점(69점)과 같거나 높은 수준입니다. 4인 이하 가구가 이 주택형에서 가점으로 당첨되려면 무주택·통장 점수를 거의 다 채워야 했다는 뜻으로 읽힙니다.

한국경제는 한국부동산원 청약홈 안내를 인용해, 청약 결과에 나오는 당첨 가점이 해당 주택형의 모든 공급 가구에 적용된 점수가 아니라고 전했습니다. 단지 전체 범위보다 내가 넣을 주택형의 최저·최고 점수를 보는 편이 정확합니다.

이번 주 민영 단지에 대입해 보기

11월 9일(월)~11일(수) 특별공급·1순위·2순위 접수가 이어지는 경기 민영 단지 네 곳입니다(청약 일정·경쟁률 사이트, 11월 8일 갱신 기준).

분양가는 발코니 확장·옵션 비용을 뺀 금액입니다. 주택형별 공급 세대와 계약 일정은 한화포레나 지제역 주택형별 분양가와 청약 일정, 구리갈매역세권 신안인스빌 디센트 단지 정보에서 볼 수 있습니다.

가점제와 추첨제 비율은 규제지역 여부와 전용면적에 따라 다릅니다. 사이트 상세 페이지에서 투기과열지구·조정대상지역 표시가 붙은 곳은 네 단지 가운데 구리갈매 한 곳입니다. 나머지 단지도 실제 비율은 입주자모집공고문의 '공급 방법'에서 확인해야 합니다.

사이트가 「주택공급에 관한 규칙」 제28조를 바탕으로 정리한 비율은 다음과 같습니다.

조정대상지역은 85㎡ 초과에서 가점 50%·추첨 50%로 투기과열지구와 다릅니다. 지역 구분과 비율 전체는 청약 1순위 조건·예치금·가점제 비율 안내에 표로 정리돼 있습니다.

가점이 낮다고 기회가 없는 것은 아닙니다. 가점과 관계없이 추첨으로 뽑는 물량이 있고, 신혼부부·생애최초·다자녀·신생아 특별공급은 가점이 아닌 별도 요건으로 대상자를 정합니다. 다만 특별공급은 평생 1회가 원칙이어서 요건을 먼저 확인해야 합니다.

지역 경쟁 강도도 함께 보면 좋습니다. 경기 시군구별 1순위 경쟁률 중앙값을 보면 최근 3년 경기 분양 357곳의 중앙값은 1.27 대 1이었고, 평택시(34단지)는 미달(0.26), 시흥시(12단지)는 미달(0.71), 구리시(6단지)는 2.81 대 1이었습니다. 중앙값은 과거 흐름이며, 개별 단지 결과는 입지와 분양가에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

신청 전 확인할 것

1. 입주자모집공고 원문. 이번 주 네 단지의 공고일은 10월 29일(목)~30일(금)입니다. 가점제·추첨제 비율, 거주지역 요건, 재당첨 제한은 청약홈 공고문에서 직접 확인합니다.
2. 공고일 기준 점수. 무주택 기간·통장 기간·부양가족은 공고일 기준이므로, 공고일 직후 구간이 바뀌는 경우 그 단지에서는 이전 점수로 계산합니다.
3. 부양가족 증빙. 직계존속은 세대주 요건과 3년 이상 같은 주민등록표 등재가 필요합니다. 당첨 후 서류 검증에서 점수가 틀리면 부적격 처리될 수 있습니다.
4. 자금 일정. 계약금·중도금·잔금 시점과 대출 조건은 공고 기준으로 따로 확인합니다.
5. 확인 도구. 청약홈 청약가점 계산기와 '청약 일정 및 통계'의 당첨가점 공개 자료로 주택형별 결과를 확인할 수 있습니다.

이 글의 점수표와 단지 정보는 11월 8일 기준이며, 최종 기준은 각 단지의 입주자모집공고와 「주택공급에 관한 규칙」입니다.

출처

• 글로벌이코노믹 · 세종 1순위 청약 경쟁률, 서울 빼면 전국 최고…5-1생활권 2191가구 분양
• 한국경제 · 청약 최저 당첨가점은 단지의 커트라인일까
• 뉴시스 · 서울·과천 추첨제 물량 많은 단지 관심(당첨 가점 보도)
• 정책브리핑 · 무순위 청약 무주택자로 한정, 실거주 확인 절차도 강화